Kündigung aus wichtigem Grund

Wenn kein anderer ausserordentlicher Kündigungsgrund gegeben ist und eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit nicht besteht (wie z.B. bei einer langen festen Vertragsdauer), so kommt eine Kündigung aus wichtigem Grund in Frage. Wichtig ist ein Grund nur, wenn für Mieter oder Vermieter die Vertragserfüllung unzumutbar geworden ist (Art. 266g Abs. 1 OR). Was das genau heisst, kann nicht allgemein gesagt werden. Die Rechtsprechung ist mit der Bejahung wichtiger Gründe streng.

Beispiele:

• Panikartige Angstzustände der Mieterin nach einem Einbruch in die Wohnung (Urteil des Bundesgerichts 4C.375/2000 vom 31.8.2001).
• Schwere persönliche Differenzen der Hausbewohner.
• Ungenügend ist dagegen die berufliche Versetzung des Mieters in einen anderen Landesteil (Pra 84 [1995] Nr. 142).

Die Gründe dürfen beim Vertragsschluss nicht voraussehbar gewesen und nicht von der kündigenden Partei verschuldet worden sein.

Bei der Kündigung muss die gesetzliche Frist eingehalten werden. Sie kann aber auf einen beliebigen Termin erfolgen (Art. 266g Abs. 1 OR). Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen muss die Mieterin schriftlich kündigen; der Vermieter muss auch hier das amtliche Formular verwenden. Die kündigende Partei sollte den Grund genau bezeichnen und sich mit Vorteil explizit auf Art. 266g OR berufen.

Selbst wenn die Kündigung gültig ist, muss die kündigende Partei der anderen einen den gesamten Umständen angemessenen Schadenersatz leisten (Art. 266g Abs. 2 OR). Die gekündigte Mieterin kann ausserdem die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen.